Στην τελική ευθεία μπαίνει το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το οποίο φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε μία ενιαία πλατφόρμα όλα τα δεδομένα για την ακίνητη περιουσία. Λογιστές της Ηλείας αναλύουν στην εφ. «Πατρίς» τις αλλαγές, τα οφέλη, αλλά και τα πρακτικά προβλήματα που αναμένεται να προκύψουν.

Ένα από τα σημαντικότερα έργα ψηφιακού μετασχηματισμού της φορολογικής διοίκησης μπαίνει στην τελική ευθεία, καθώς η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ενεργοποιεί το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) , το οποίο φιλοδοξεί να δημιουργήσει έναν πλήρη ψηφιακό φάκελο για κάθε ακίνητο της χώρας.

Στόχος του νέου συστήματος είναι να συγκεντρώσει σε μία ενιαία ηλεκτρονική πλατφόρμα όλα τα στοιχεία που σήμερα βρίσκονται σε διαφορετικές βάσεις δεδομένων του Δημοσίου.

Στο (ΜΙΔΑ ) θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα βασικά χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, όπως το είδος του ακινήτου, η επιφάνειά του, η γεωγραφική του θέση, ο όροφος, αν είναι ηλεκτροδοτούμενο ή ημιτελές, αν είναι κενό, μισθωμένο ή έχει παραχωρηθεί δωρεάν, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), καθώς και ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) .

Με την ενοποίηση των στοιχείων, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να εντοπίζει ευκολότερα αδήλωτα εισοδήματα από ενοίκια, αλλά και περιπτώσεις στις οποίες έχουν δηλωθεί λανθασμένα τετραγωνικά μέτρα, οδηγώντας σε μικρότερες φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως στον ΕΝΦΙΑ.

Το νέο σύστημα και τη λειτουργία του σχολιάζουν λογιστές στην εφ. «Πατρίς» οι οποίοι ανέφεραν τα θετικά του, επισημαίνοντας ότι είναι σημαντικό για τη διαχείριση των ακινήτων.

Αλέξης Νταουλάρης, λογιστής – πρόεδρος ΕΛΦΕΕ Ηλείας

«Το (ΜΙΔΑ) αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς μια πιο οργανωμένη και σύγχρονη αγορά ακινήτων»

Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια νέα ψηφιακή εποχή, με βασικό εργαλείο το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Πρόκειται για μια πλατφόρμα της φορολογικής διοίκησης που φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ένα ενιαίο σύστημα όλα τα δεδομένα που αφορούν την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων, δημιουργώντας έναν πλήρη «ψηφιακό φάκελο» για κάθε ακίνητο.

Μέχρι σήμερα, τα στοιχεία των ακινήτων είναι διασκορπισμένα σε διαφορετικές βάσεις, όπως το Ε9, το Κτηματολόγιο, οι δηλώσεις μίσθωσης και άλλες πλατφόρμες. Αυτό συχνά οδηγεί σε ασυμφωνίες, λάθη και δυσκολίες στον έλεγχο. Το (ΜΙΔΑ) έρχεται να αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα, συγκεντρώνοντας και διασταυρώνοντας τα δεδομένα, ώστε να υπάρχει μια ενιαία και αξιόπιστη εικόνα. Η λειτουργία του βασίζεται στην καταγραφή βασικών στοιχείων κάθε ακινήτου, όπως το είδος, η επιφάνεια, η θέση και η χρήση του.

Παράλληλα, αποτυπώνονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών, μισθωτών και διαχειριστών. Μέσω της διαλειτουργικότητας με άλλα συστήματα, όπως το Κτηματολόγιο και οι φορολογικές δηλώσεις, ενισχύεται η ακρίβεια των στοιχείων και διευκολύνονται οι έλεγχοι. Σε ένα ευρύτερο πλαίσιο, μια τέτοια πλατφόρμα μπορεί να υποστηρίξει και λειτουργίες όπως η παρακολούθηση μισθώσεων, η καταγραφή συμβολαίων και η δημιουργία αναφορών.

Αν και ο βασικός ρόλος του (ΜΙΔΑ) είναι ελεγκτικός και φορολογικός, αναδεικνύεται η σημασία της συνολικής ψηφιακής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας. Ωστόσο, κατά την αρχική εφαρμογή του συστήματος, είναι αναμενόμενο να προκύψουν και πρακτικά προβλήματα. Ένα από τα πιο αυτά θα είναι οι ασυμφωνίες στα τετραγωνικά μέτρα μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης. Αντίστοιχα, μπορεί να εμφανιστούν διαφορές στη χρήση ενός ακινήτου (π.χ. δηλωμένο ως κενό αλλά με κατανάλωση ρεύματος), σε στοιχεία μισθώσεων ή ακόμα και στους ρόλους των εμπλεκόμενων (ιδιοκτήτης – διαχειριστής – μισθωτής).

Αυτές οι αποκλίσεις δεν αποτελούν απαραίτητα πρόβλημα του συστήματος, αλλά αποκαλύπτουν προϋπάρχουσες ασυνέπειες που μέχρι σήμερα δεν ήταν ορατές. Η μετάβαση στο (ΜΙΔΑ), επομένως, θα απαιτήσει προσαρμογή από ιδιοκτήτες, επαγγελματίες και λογιστές. Θα χρειαστεί έλεγχος στοιχείων, διορθώσεις και καλύτερη οργάνωση των δεδομένων. Βραχυπρόθεσμα μπορεί να αυξηθεί η γραφειοκρατική επιβάρυνση, όμως μακροπρόθεσμα το όφελος θα είναι σημαντικό.

Τα πλεονεκτήματα είναι σαφή. Οι ιδιοκτήτες αποκτούν καλύτερη εικόνα της περιουσίας τους, οι διαχειριστές οργανώνουν πιο αποτελεσματικά τα ακίνητα και οι επενδυτές έχουν πιο αξιόπιστα δεδομένα. Ταυτόχρονα, το Δημόσιο ενισχύει τη διαφάνεια και τη φορολογική συμμόρφωση. Συνολικά, το (ΜΙΔΑ) αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς μια πιο οργανωμένη και σύγχρονη αγορά ακινήτων. Παρά τις αρχικές δυσκολίες, αναμένεται να συμβάλει καθοριστικά στη δημιουργία ενός ενιαίου και αξιόπιστου πλαισίου για τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα.

Γιώργος Φωτεινόπουλος, λογιστής – εκπρόσωπος Τύπου ΕΛΦΕΕ Ηλείας

«Η ενοποίηση της περιουσιακής πληροφορίας ως τομή στη φορολογική διοίκηση»

Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων δεν συνιστά απλή ψηφιοποίηση διαδικασιών, αλλά αναδιάταξη του τρόπου με τον οποίο το κράτος αποκτά και αξιοποιεί την περιουσιακή πληροφορία.

Η κατακερματισμένη αποτύπωση της ακίνητης περιουσίας αποτέλεσε επί δεκαετίες μία από τις πλέον επίμονες παθογένειες του ελληνικού φορολογικού συστήματος. Η ίδια επιφάνεια μπορούσε να καταγράφεται με αποκλίνουσες τιμές στο Ε9, στο Εθνικό Κτηματολόγιο και στην οικοδομική άδεια, χωρίς μηχανισμό αυτόματης αντιπαραβολής. Ο (ΜΙΔΑΣ) επιχειρεί να θεραπεύσει αυτή τη διάχυση της πληροφορίας, εισάγοντας για πρώτη φορά ενιαία περιουσιακή ταυτότητα.

Αρχιτεκτονικά, το σύστημα λειτουργεί ως υποσύστημα του myAADE που συγκροτεί ψηφιακό φάκελο ανά ακίνητο, ενοποιώντας δεδομένα από τα έντυπα Ε9, Ε1 και Ε2, το Εθνικό Κτηματολόγιο και τρίτους φορείς. Θεμέλιο της ενοποίησης είναι η αντιστοίχιση του ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου) με τον ΚΑΕΚ, ώστε κάθε ακίνητο να ταυτοποιείται ταυτόχρονα στη φορολογική και στην κτηματολογική βάση. Η μεταβολή δεν είναι μόνο τεχνική· είναι θεσμική. Ο φορολογούμενος καλείται πλέον όχι απλώς να δηλώσει την ιδιοκτησία, αλλά να προσδιορίσει τη χρήση κάθε ακινήτου — κύρια κατοικία, κενό, εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση. Η φορολογική διοίκηση μεταβαίνει έτσι από τη στατική καταγραφή στη δυναμική παρακολούθηση σε πραγματικό χρόνο.

Η αλληλουχία με το Ε9 και το πλαίσιο κυρώσεων

Κομβικής σημασίας είναι η λειτουργική εξάρτηση της δήλωσης χρήσης από την ορθότητα του Ε9: καμία δήλωση χρήσης δεν καθίσταται δυνατή εάν δεν προηγηθεί η ακριβής καταχώριση των στοιχείων στο Ε9. Η ρύθμιση αυτή, που θεσπίστηκε με προσθήκη της παρ. 6Α στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024), αναδεικνύει εκκρεμότητες που παρέμεναν επί μακρόν αδρανείς. Το πλαίσιο κυρώσεων προβλέπει πρόστιμο 500 ευρώ για μη υποβολή δήλωσης μίσθωσης ή παραχώρησης εντός τριμήνου, 1.000 ευρώ για ανακριβή δήλωση που αξιοποιείται προς λήψη ενισχύσεων, και 100 ευρώ στην ηπιότερη περίπτωση. Επισημαίνεται ότι το πρόστιμο των 1.000 ευρώ βαρύνει τον μισθωτή ή παραχωρησιούχο, όχι τον ιδιοκτήτη — διάκριση ουσιώδης που συχνά παραβλέπεται.

Ανακατανομή φορολογικού βάρους και μεταβατικές προβλέψεις

Σε επίπεδο φορολογικής δικαιοσύνης, η σύνδεση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου εισάγει σημαντική εξορθολογήση. Από το 2027, ο ΕΝΦΙΑ θα προσδιορίζεται επί του πραγματικού εμβαδού: όπου αυτό αποδεικνύεται μικρότερο του δηλωθέντος προκύπτει μείωση της επιβάρυνσης, όπου μεγαλύτερο επέρχεται αύξηση, χωρίς όμως αναδρομική εφαρμογή για το 2026 και τα προγενέστερα έτη. Η αποσύνδεση της διόρθωσης από την τιμωρία του παρελθόντος ενισχύει την οικειοθελή συμμόρφωση. Η εφαρμογή προβλέπεται κλιμακωτή, με πρώτη φάση τα αγροτικά ακίνητα και διασύνδεση με το ΟΣΔΕ, ώστε οι ενισχύσεις του Οκτωβρίου να διοχετευθούν μέσω του νέου συστήματος. Παράλληλα, από την 1η Οκτωβρίου 2026 καθίσταται υποχρεωτική η καταβολή μισθωμάτων μέσω τραπεζικού συστήματος, με πλήρη ιχνηλασιμότητα των συναλλαγών.

Συνολικά, ο (ΜΙΔΑΣ) αποτελεί υποδομή διαφάνειας: περιορίζει τη φοροδιαφυγή μέσω αυτοματοποιημένων διασταυρώσεων και διαμορφώνει αξιόπιστη βάση για τον σχεδιασμό στεγαστικής και φορολογικής πολιτικής. Η επιτυχία του θα κριθεί στην ικανότητα του μηχανισμού να διαχειριστεί τις αναπόφευκτες αποκλίσεις χωρίς να μετακυλήσει το κόστος της συστημικής ατέλειας στον συνεπή πολίτη. Η έγκαιρη περιουσιακή τακτοποίηση παύει να είναι επιλογή και καθίσταται προϋπόθεση ασφαλούς συναλλαγής.

Πηγή: patrisnews.com